כלכלוג

שוק הנדל"ן מספק כותרות רבות בכל השווקים. בשנתיים האחרונות שוק הנדל"ן במספר מדינות מציג ביצועים מדהימים, אשר הצליחו לשכנע משקיעים רבים שזהו שוק חסין ירידות. בין השווקים הללו ניתן למנות את ישראל, קנדה, אוסטרליה, סין וכו'. תמיד ישנם אלו שיצעקו שמתפתחת בועת נכסים, אולם מחירים גבוהים אינם מעידים על בועה. כמובן שהם גם אינם חסינים מפני ירידות, ואפילו ירידות חדות.

גרף מעניין מן האתר Irvine Housing Blog מציג את התפתחות הסנטימנט בשוק הנדל"ן. בהתאם גרף זה, שוק הנדל"ן האמריקני, אשר נמצא מזה 5 שנים מעבר לשיא, מצוי במגמת ירידה, אשר טרם הסתיימה. להערכת סוחרים, שוק הנדל"ן בארה"ב עשה רק מחצית מן הדרך, ואנו צפויים לגל ירידות נוסף באותו סדר גודל בשנים הקרובות.

בהתאם לגרף, אנו נמצאים בשיא, או קרוב לשיא. בשלב זה, אנשים רוכשים נדל"ן כהשקעה ספקולטיבית, מתוך הערכה שרווחי ההון על יתקיימו בכל מצב. בנוסף, משקיעים מעריכים שיוכלו להשכיר תמיד את הנכס שרכשו, ובכך לממן את המשכנתא שנלקחה לשם כך.

בשונה מן הערכות המקובלות, ירידות בשוק נדל"ן אינן נגרמות עקב העלאת ריבית. בתקופות של עליית ריבית משמעותית, מתקיימת עליית מחירים ואלמנטים אינפלציוניים נוספים (עלייה בביקושים), דבר שמאפשר למוכרים למכור את הנכסים בלא להוריד משמעותית מן המחיר המבוקש. מאידך, דווקא בתקופות של מיתון, והורדת ריבית, הביקושים צונחים והאבטלה עולה. דווקא אז, חלק מן המוכרים הינם על סף פשיטת רגל, ולכן מחוייבים למכור את הנכס במחיר נמוך משמעותית מן הנהוג בתקופה זו.

לאלו שמתעניינים בשוק הנדל"ן, הבלוג שלעיל מספק תובנות מעניינות על התחום, והפסיכולוגיה המניעה אותו. תהנו….

נאום מרתק של הכלכלן הראשי לשעבר של Bank of International Settlements - BIS, לגבי הסיבה למשבר האחרון. לטענת William White, הסיבה העיקרית הינה קצרות הראות של הכלכלנים, אשר לא כללו את עומס החוב שהצטבר לאורך השנים, והשלכותיו על הכלכלה ומחירי הנכסים.

באותו עניין, פוסט חשוב מן הבלוג CreditWritedowns, אשר מונה את הסיבות להתפרצות המשבר האחרון, והשלכותיו על המשך התנהלות הכלכלה:

1. חוסר ההתחשבות של המודלים הכלכליים בעומס החוב שהצטבר אצל הפרטים והפירמות.
2. רמות המינוף העצומות שלקחו על עצמם כל המשתתפים: בהתחלה הבנקים, הצרכנים והחברות, וכעת הממשלות.
3. ההשלכות ההרסניות של מגמת ירידת הריבית בעשורים האחרונים.
4. הוכחות שהאפקטיביות של תוכניות תמריצים הולכת ודועכת.
5. עומק המיתון כגודל החוב ומידת הקטנת המינוף.

מצורף המכתב הרבעוני למשקיעים של Howard Marks, אחד ממנהלי ההשקעות הותיקים בוול-סטריט, המנהל את חברת Oaktree Capital Management, אשר מנהלת למעלה מ-60 מיליארד דולר.

כאחד המשקיעים הותיקים, תמיד חשוב ומעניין לקרוא את זוית הראיה שלו על הכלכלה האמריקנית, וההשלכות על אופן ההשקעה. במכתבו הפעם Howard אינו מנסה לתת תחזית כלשהי, אלא סוקר את הנושאים המהותיים, אשר צפויים להשקיע על הכלכלה האמריקנית בפרט, והגלובלית בכלל:

1. הפער בטווח הקצר בין גודל הראלי בשוק ההון לביצועי המאקרו החלשים של הכלכלה.
2. הסתמכות היתר של הכלכלה על תוכניות התמריצים הממשלתיות, ומה צפוי בסיומן.
3. השפעת שיעור הריבית הנמוך לאורך זמן על מחירי הנכסים, והחלטות ההשקעה של הציבור.
4. התפתחות הצריכה הפרטית לאור שינוי הטעמים ועומס החובות.
5. המשבר בשוק הדיור והנדל"ן המסחרי, והשפעתו על יציבות הבנקים.
6. התנפחות הגרעונות של מדינות, מחוזות וערים, ודרכים להתמודדות.
7. המשך הצמיחה בסין והיחסים הדואליים בין המעצמות סין וארה"ב
8. שוק העבודה הקפוא וההשלכות לטווח הארוך
9. התחרותיות הבינלאומית לאור הצורך בהגברת היצוא לשם חיזוק הצמיחה
10. התפתחות לחצים אינפלציוניים לאור המדיניות המוניטרית המרחיבה והצריכה הפרטית החלשה.
11. הכעס הציבורי כלפי בנקי ההשקעות ושכר המנהלים.

בסיכום המכתב, קובע Howard Marks, שהכלכלה שאפיינה את השנים 1992-2007 לא תחזור בעתיד הנראה לעין, ועל המשקיעים והאזרחים להתכונן לכלכלה ואורח חיים מסוג אחר…

Howard Marks Fourth Quarter 2009 Memo

אומרים שתמונה אחת שווה אלף מילים…

מצורף גרף תשואת אג"ח ארה"ב ל-30 שנה מאז שנה 1981. ניתן לראות בקלות את המגמה העיקבית של ירידת התשואות מ-14% ל-4.5%, ואף פחות. קצב הירידה הוא של כ-0.5% מידי שנתיים.

הורדה עקבית זו של הריבית היא האחראית העיקרית ל-בום הכלכלי של העשורים האחרונים. הצרכן האמריקני, ודומיו ברחבי העולם, למדו שנים על גבי שנים, כמו הכלבים של פבלוב, לצפות להורדת הריבית מידי תקופה, ובכך לשמר את מגמת העליה במחירי הנכסים (נדל"ן, אג"ח ומניות). כל הורדת ריבית שכזו, תורגמה להגדלת סך האשראי של הצרכנים וזו כמובן הביאה ל"צמיחה" הרצויה כל-כך. אם הצרכן יכול לשלם 10% ריבית על 100,000 דולר, הוא בוודאי יכול לשלם 5% ריבית על 200,000 דולר…אותם 100,000 נוספים תורגמו בהמשך לצריכה ו"צמיחה"…

בכך נוצרה מעין הונאת פונזי גדולה, שבה המשך הצמיחה הכלכלית תלויה יותר ויותר בהתרחבות האשראי. ה'פד' העניק לציבור במשך 3 עשורים דיאטת ריבית מופחתת, אשר הביאה להגדלת בסיס האשראי באופן עקבי וקבוע, מבלי צורך להחזיר את הקרן בשום שלב. בכל נקודת זמן, עדיף היה לקחת אשראי נוסף, ו"לגלגל" את החוב הלאה, מאשר להחזיר את הקרן ולהתמודד עם התכווצות איכות החיים. וכאשר הצרכן כבר כורע תחת נטל החובות, נכנסה הממשלה במקומו, ובשם הצרכן ממשיכה להגדיל את חובו למספרים אסטרונומיים.

אלא, שכמו בכל הונאת פונזי, מגיע שלב שלא ניתן לעמוד אפילו בתשלומי הריבית. לפבלוב (ה'פד') כבר נגמר האוכל, כאשר הוריד את שיעור הריבית ל-0%, ומגיע שלב ההתפכחות. הצרכן מכור להורדות ריבית, ולבנק המרכזי אין חלופה אחרת…

המאמר מתוך האתר של Trendinginvestor Capital Management.

לפני שבוע העלה במפתיע הבנק המרכזי באוסטרליה את הריבית על הדולר המקומי ב-0.25% לרמה של 3.25%. בסקר של רשת בלומברג, אשר קדם להודעת הריבית, רק 1 מתוך 20 אנליסטים העריך שנגיד הבנק המרכזי יעלה את הריבית. הבנק המרכזי ציין בהודעתו, שהוא "בטוח בהתאוששות הכלכלית", ולכן העלה את הריבית כצעד מונע.

לכאורה נראה שהצעד בו בחר הנגיד האוסטרלי הינו צעד מפתיע, ביחוד על רקע פעולות שאר הנגידים בעולם והערכות האנליסטים. אולם מסתבר, שכאשר בוחנים את הגרף המצורף (מתוך האתר ElliottWave), המסקנות קצת משתנות. בגרף ניתן לראות את התשואה על אג"ח ל-3 חודשים של הבנק המרכזי של אוסטרליה. בהתאם לגרף, כל פעולות הנגיד ניצפו מראש ע"י הפעילים בשוק ההון, לרבות שינויי הריבית לטווח הקצר לכל אורך המשבר. יתרה מכך, התשואה בימים שלפני הודעת הריבית האחרונה, כבר שיקפו העלאת ריבית צפויה, וזו אמנם לא אחרה להגיע.

נתונים דומים ניתן להפיק גם לגבי מדינות ובנקים מרכזיים אחרים בעולם. אשליית השליטה של בנקים מרכזיים מתמוססת מול העובדות וכוחות השוק. אין פלא, שהבנקים המרכזיים לא חזו את המשבר האחרון, וכמובן שהיו חסרי אונים מול ההתפתחויות שבו, וזאת למרות פעולות שונות ודרמטיות שננקטו על ידם במהלך התקופה.

התפוצצות בועת הנדל"ן למגורים בארה"ב היתה אחת הסיבות לפרוץ המשבר הנוכחי. מחירי הבתים, אשר ירדו כבר למעלה מ-30% בממוצע מן השיא, ממשיכים לרדת, בעוד מספר הבתים המעוקלים ומחיקות המשכנתאות לא מפסיקים להצטבר. משקיעים רבים בכל העולם עוקבים באדיקות אחר הפרסומים החודשיים של נתוני שוק הנדל"ן וזאת כדי לזהות במועד את התחתית, אשר לטעמם תסמן את תום המשבר.


לאחרונה התפרסמו נתונים התחלות בניה, אשר הציגו עליה לעומת חודש קודם. גם מחירי הבתים בהתאם למדד קייס-שילר מתחילים להראות התייצבות, ואפילו עליות מינוריות בערים השונות ברחבי ארה"ב. חלק מן הפרשנים, ובראשם יועץ ההשקעות הצבעוני - קריימר, דיווחו שהשוק הגיע לתחתית הנכספת, וכעת הזמן להכנס להשקעות בנדל"ן ובמכשירים פיננסיים מתאימים (קרנות REIT, מניות חברות בניה וכו').


אלא, שלא כולם חושבים כך.Barry Ritholtz מן הבלוג The Big Picture מונה מספר סיבות מדוע שוק הדיור בארה"ב עוד לא הגיע לתחתית:

1. מחירי הבתים עדיין גבוהים בכ-15% ממחיר שיווי משקל שלהם (ממוצע רב שנתי מתואם אינפלציה).המחירים ימשיכו לרדת לפחות עד הגעה לשיווי משקל.
2. כאשר מחירי נכס יורדים לכיוון מחיר שיווי משקל, הם נוטים להמשיך ולרדת בתגובת ייתר, ורק לאחר מכן לתקן לכיוון הממוצע. כך צפוי גם במקרה זה.
3. שיעור האבטלה צפוי להמשיך ולעלות, דבר שמונע חלקים משמעותיים מן האוכלוסיה מלרכוש בית. בנוסף, השכר יורד, או לכל הפחות נשאר "קפוא", וכך כוח הקניה של הרוכשים הפוטנציאלים הולך ויורד. כמובן, שגידול באבטלה מביא לאפשרות לעלייה בעיקולי בית, עקב אי עמידה בתשלום משכנתאות, דבר שלוחץ עוד יותר את מחירי הבתים.
4. עיקולי בתים צפויים להמשיך ולהתגבר, כאשר הפעם מדובר על לווי משכנתאות מסוג ALT-A, A, וכן לווי משכנתאות ג'מבו, אשר הנכסים שלהם יקרים יותר, וצפויים לאבד אחוזים משמעותיים ממחירם.
5. קיים "מלאי צל" גדול של בתים, אשר טרם הגיעו לשוק. מדובר במוכרים, אשר ממתינים להתייצבות השוק, או למספר חודשי עליות בכדי לממש את הנכסים שבידיהם. אחוז ניכר מתוכם, צפוי להשבר בחודשים הקרובים, ולנסות למכור את הבתים שברשותו גם במחירים הנוכחיים. דבר זה יוסיף ללחץ שבשוק.
6. הציבור שינה "דיסקט" בכל הקשור להשקעה בנדל"ן, ולכן אינו צפוי להתקרב אל שוק זה, גם לאחר ירידות המחירים המשמעותיות שחוו עד כה. פסיכולוגיית ההמונים, תמנע מקונים אלו לחזור לשוק, ולכן אין שום גורם שיביא לעליית המחירים והתייצבות השוק כמבוקש.
7. הבנקים הקשיחו את תהליך קבלת המשכנתא בארה"ב, וכעת נדרש הון ראשוני משמעותי (מעל 20% משווי הנכס) לצורך קבלת משכנתא. מגבלה זו מונעת קונים פוטנציאלים רבים מלנצל את המחירים הנמוכים כיום.
8. האזרח האמריקני החל בתהליך של הקטנת חוב ומינוף. לאחר שנים של צבירת חובות בכל אמצעי פיננסי מוכר, ניכרת מגמה של שינוי הרגלים בקצב תושבי ארה"ב, כך ששיעור החיסכון גדל, והחובות קטנים. לא סביר שהאזרח יעדיף לקחת משכנתא גדולה בשלב זה של שינוי הרגלים.
9. שיעור הריבית כיום הוא 0%. כאשר הריבית תשוב ותעלה, המשכנתאות צפויות להתייקר, והכדאיות של רכישת בתים תלך ותרד.

ישנן סיבות נוספות לכך ששוק הדיור עדיין לא ראה את התחתית המיוחלת. אולם אלו שלעיל, מצביעות בבירור על הכיוון לתקופה הקרובה, וכנראה על הכיוון של המשך המשבר הנוכחי.

עם התמשכות מגמת קיצוצי השכר והעלייה באבטלה בארה"ב ובעולם, פרסם אתמול פרופ' פול קרוגמן מאמר מעניין בנושא זה.
לכאורה, במצב העולם הנוכחי, צמצום עלויות השכר מצד המעסיק הוא דבר מובן, ואולי אף מתבקש. הביקושים ברחבי העולם צנחו בצורה חדה, דבר שהוביל לעלייה דרמטית במלאים הסיטונאיים ולירידה חדה בתפוקה התעשייתית. מעסיק, אשר נאלץ להתמודד עם ירידה בביקושים ובמכירות, מחויב לצמצם את מצבת העובדים שלו. יתרה מכך, מרבית המעסיקים הודיעו על קיצוץ בשכר העובדים בשיעור של 5-15 אחוז, מתוך מטרה להימנע מפיטורים נוספים מעבר למינימום הנדרש. קיצוצי שכר אלו, מפחיתים את הוצאות המעסיק ובכך הוא אמור להיהפך לתחרותי יותר.

דא עקא, כשכל המעסיקים נוהגים באותה דרך של קיצוץ שכר נוצר פרדוקס מעניין. קיצוצי השכר הרוחביים מותירים את המעסיקים ברמה שווה, כשאף אחד מהם לא מפיק יתרון תחרותי מכך. לעומתם, העובדים, שמשכורתם קוצצה, נאלצים לצמצם את הביקושים שלהם בצורה חדה, אף יותר מגודל הקיצוץ שבוצע בשכרם. העובדים מגדילים את שיעור החיסכון שלהם, בכדי להיערך להמשך ההתדרדרות בשוק העבודה ובכך מקטינים את הביקושים במשק. לפי קיינס, ציפיות העובדים לירידה נוספת של 5% בשכר, כמוה כעליית ריבית ריאלית בשיעור של 5%. ירידת הביקושים מצידה, גורמת להתדרדרות נוספת במכירות של המעסיקים, כך שלאחרונים אין ברירה אלא לפטר את אותם עובדים, אשר הם ניסו להימנע מפיטוריהם בסיבוב הראשון.

"מערבולת מוות דיפלציונית" זו, הינה אחת התופעות הכלכליות-חברתיות הצפויות והבלתי נמנעות של המשבר הנוכחי. הממשלה הינה היחידה, אשר יכולה לשבור את התבנית, באמצעות תוכניות תמריצים שונות, אשר אמורות ליצור ביקושים נוספים, ובכך לאזן את ירידת הביקושים. בהתאם לכך,הממשלות בעולם (ארה"ב, סין, יפן, אירופה, וכו'…) יזמו תוכניות שונות בסכומים דמיוניים, והכל בכדי להמריץ את הכלכלה, להפחית את חששות העובדים מהורדות שכר עתידיות ובכך לגרום לאחרונים להגדיל הביקושים.

אלא מה, ירידת הפעילות הכלכלית וצמצומי השכר, הורידו את תקבולי המסים של הממשלות כשגם התוכניות הממשלתיות שהוזכרו לעיל, התבססו על הגדלת הגירעון והחוב הציבורי. דבר זה מצידו דוחף להתפתחות אינפלציה. בנוסף, תוכניות אלו אמנם יוצרות ביקושים ותעסוקה, אולם על פי רוב, אין הן משפרות את יעילות היצור, ולכן אינן תורמות לצמיחה כלכלית ברת קיימא.

מקורות

• Falling Wage Syndrome , The New York Times
• Japan’s Wages Fall at Fastest Pace Since 2002 , Bloomberg
• UK wages collapse at fastest rate in 60 years , Telegraph
• U.S. Workers' Wages Stagnate As Firms Rush to Slash Costs, The Washington Post

אם זה נראה כמו ברווז, הולך כמו ברווז, ונשמע כמו ברווז, אז זה כנראה ברווז.
השבוע התפרסמו שני נתונים המחזקים את החששות מפני התפרצות אינפלציונית בעתיד הקרוב:
מדד המחירים לצרכן עלה בחודש מרץ ב-0.5%, מעל קונצנזוס האנליסטים, אשר עמד על סביבת ה-0.2%. ב-12 החודשים האחרונים עומדת האינפלציה מעל 3%, הוא הרף העליון של יעד האינפלציה של בנק ישראל. נתון האינפלציה בישראל הינו בניגוד לאלו שהתפרסמו בארה"ב, יפן וגרמניה. במדינות אלו, מדד המחירים לצרכן ירד גם החודש, כשהוא משלים 12 חודשים של אינפלציה שלילית, לראשונה מאז שנות ה-50, ומחזקים את החששות מדפלציה.

כמות אמצעי התשלום בישראל עלתה ב-41% ב-12 החודשים האחרונים. נתון זה, הינו אחד האינדיקאטורים המקדימים להתפרצות אינפלציונית משמעותית. לאורך השנים ניטר בנק ישראל את אמצעי התשלום (M1), כשהוא מקפיד לעקר כל עליה מעבר למגמת עליית המחירים הרצויה למשק. הנתון הפעם מראה על אפשרות של יציאה משליטה.
הנתונים שלעיל, מצטרפים למספר מגמות, אשר בעבר היוו סמן מקדים להתפתחות מהלך אינפלציוני:
ריבית בנק ישראל עומדת על רמתה הנמוכה מעולם, 0.5%, כאשר לאור האמור לעיל, הריבית הריאלית הינה שלילית. הגירעון התקציבי של ממשלת ישראל עומד על כ-6%, כאשר הפסימים מדברים על 8%. בנוסף על כך, התחזית הינה לגירעון גדול גם בשנת 2010, לאור חוסר היכולת לקצץ בתקציב הביטחון.

בנק ישראל ממשיך ברכישת 100 מ' דולר מידי יום, וכן 200 מ' ₪ מידי יום. כמות הכסף, אשר מוזרמת בכך לשוק, אינה נספגת בשלמותה ע"י הנפקות מק"מ מצד הבנק, דבר שגורם להדפסת כסף בפועל.
מגמת התחזקות הדולר בעולם ובישראל טרם נסתיימה. פריצת רמת 4.25 תסמן את המשך המגמה, ועימה עליית מחירי היבוא והדיור.
הנפט השלים עלייה של 50% מן התחתית, והוא עדיין לא אמר את המילה האחרונה.
מחירי הרכבים בהתאם למחירון לוי יצחק לא יורדים, וזאת למרות ציפיות הרוכשים, אשר ממתינים בצד למציאות והורדות דרסטיות.

לאחרונה נתבשרנו על מספר סכסוכי עבודה עקב דרישת העובדים לתוספות שכר (המנחים באונ' הפתוחה, עובדי משרד האוצר…). למרות המצב הכלכלי, ישנם מגזרים אשר מצפים לתוספות שכר גם בתקופה זו. במידה ואלו יצליחו במאבקם, הרי שוועדים נוספים ילכו בעקבותיהם ויעלו דרישות שכר. יתרה מכך, ישנה אפשרות שהמהלך של קיצוץ שכר במגזר הציבורי שמתכנן רוה"מ נתניהו לא יעבור, דבר שרק יגדיל את הגירעון ואת ליבת האינפלציה.

למרות החששות המובנים מפני דיפלציה והשלכותיה ההרסניות על המרקם החברתי, נראה שבישראל מתבססת מגמה של עליית מחירים, עקב גידול בכמות הכסף מחד ועליית מחירי התשומות מאידך. ציפיות האינפלציה, המגולמות בשוק ההון, עומדות על פחות מ-1% ל-12 החודשים הקרובים. להערכתי, במידה והמגמות שלעיל ימשיכו ויתחזקו, אנו צפויים בחודשים הקרובים למהלך מתקן, שבו יותאמו הציפיות.

–

כל האמור לעיל מהווה את דעתי האישית בלבד אשר עשויה להתברר כשגויה ואין בדברי משום המלצה כלשהי. כל העושה שימוש בדעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד. כל המבקש להשקיע מומלץ שיקבל ייעוץ השקעות אישי המותאם לפרופיל הסיכון שלו.

לאחר שלפני כחודש יעץ לגבי רכישת מניות לטווח הארוך, קרא אתמול "יועץ המשכנתאות", ברק אובמה, להמוני בית ארצות הברית לנצל את התקופה ולמחזר את המשכנתאות שלהם.

הריבית השנתית על משכנתאות (לא צמודות) ל-30 שנה עומדת בשבועות האחרונים ברמת שפל היסטורית של פחות מ-5 אחוז (4.6% עד 4.8%). ריבית זו, אשר נקבעת בהתאם לתשואת האג"ח של סוכנויות המשכנתאות הפדראליות (פאני מיי ופרדי מאק), צנחה לשפל לאחר הלאמתן של השתיים במהלך השנה האחרונה. ההחזר החודשי על הלוואה שכזו עומד על כ-500 דולר לחודש, בהתאם לריבית במועד לקיחת המשכנתא.
ואכן, פאני ופרדי מדווחות על גידול עצום במחזור המשכנתאות בחודשים האחרונים, ולמעלה מ-100 מיליארד דולר במהלך החודש האחרון בלבד. בכ-80% מן הבקשות האחרונות למשכנתאות, מדובר בעצם על מימון מחדש של משכנתא קיימת.
יש לציין, שישנם רבים בארה"ב, אשר החליטו לא למחזר, ואף לנטוש את בתיהם, כיוון שערך החוב על המשכנתא גבוה מערך הבית בשוק החופשי. בחלק מן הערים, אזורים שלמים ננטשו ע"י הדיירים עקב חוסר הכדאיות של הדיירים להמשיך בתשלומי המשכנתא עבור בתים חסרי ערך.
ובישראל?
מצד אחד, לא הגענו למצב של נטישת דירות, בתים ורחובות שלמים עקב חובות משכנתא, וזאת עקב ניהול סיכונים ומעקב נאותים מצד המערכת הבנקאית.
מאידך, מרבית האזרחים, אשר לקחו משכנתא, כמעט ולא נהנו מן הירידה החדה בשיעור הריבית. מרבית הלקוחות נטלו משכנתא אשר חלק ניכר ממנה, אם לא כולה, צמוד למדד המחירים לצרכן. אמנם היו מספר מדדים שליליים בתקופה האחרונה, אשר הורידו את התשלום החודשי של הלווים, אולם אלו היו שוליים, והסתכמו בכ-1% בלבד בחצי השנה האחרונה, בעוד ריבית בנק ישראל ירדה מ-4.3% ל-0.5%. רק הלקוחות, אשר חלק משמעותי מן המשכנתא שלהם צמודה לפריים נהנו מן הירידה החדה בתשלום החודשי.
תאמרו, אם כך, שזו הזדמנות לכל אותם לווים למחזר את המשכנתא שלהם, כפי שנעשה הדבר בארה"ב. ואמנם, שיעור הקנס לצורך מחזור המשכנתא ירד משמעותית עם ירידת הריבית, דבר שמצדיק מחזור.

מבדיקה שביצעתי מול הבנקים המובילים בתחום המשכנתאות, מסתבר שכולם מציעים הלוואות צמודות בלבד. ההלוואות צמודות המדד הינן ברמה של 3-3.5 אחוז לשנה (תלוי במשך תקופת ההחזר), ואילו משכנתאות צמודות ריבית הפריים נעות בסביבות 1.2% לשנה. לכאורה, הכדאיות של משכנתאות הפריים ברורה על פני כל מסלול אחר (אין הצמדה למדד, הפרש ריבית של כ-2 אחוז לשנה, גמישות באופן הפירעון). אלא, שמלכודת דבש זו יכולה להפוך למגבלה במידה והתחזיות על התפרצות אינפלציונית יתממשו. הורדות הריבית הסתיימו ככל הנראה, בעוד שהסיכויים להעלאות ריבית בעתיד הנראה לעין הן ממשיות מאוד, דבר שיביא לקפיצה חדה בתשלום החודשי לבוחרים במסלול זה.
משכנתא שקלית אמורה לתת הגנה מפני ההתפרצות האינפלציונית שבדרך. אמנם, אין בה את היתרונות של מסלול הפריים, ואפילו יש בה הפסד מיידי לעומת ייתר המסלולים (בריבית של 5.5% לשנה, לא צמוד). אולם במידה והאינפלציה הממוצעת לאורך חיי המשכנתא תעמוד מעל 2.5%, הרי שמסלול זה יכול לחסוך לבעליו עלויות ריאליות משמעותיות. ברם, כפי שנאמר לעיל, הבנקים אינם מוכנים להציע מסלול זה, למעט בנק קטן אחד, וכך נותר הלווה הממחזר חשוף למוראות האינפלציה הממשמשת.
–

כל האמור לעיל מהווה את דעתי האישית בלבד אשר עשויה להתברר כשגויה ואין בדברי משום המלצה כלשהי. כל העושה שימוש בדעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד. כל המבקש להשקיע מומלץ שיקבל ייעוץ השקעות אישי המותאם לפרופיל הסיכון שלו.

שלשום פורסם מאמר בנושא From Bubble to Depression במגזין The Wall Street Journal.

בהמשך לפוסט הקודם מי הזיז את האינפלציה שלי? המאמר שלעיל מתייחס גם הוא לאופן המדידה של מדד מחירי הדיור כחלק מנתוני האינפלציה ה"רשמיים" והשפעתם על מקבלי ההחלטות הכלכליות בארה"ב – ה'פד' והאליטה הפיננסית.

ההגדרה האינטואיטיבית ל"מדד מחירי הדיור" הינה מדד המשקף ממוצע של עלות שימוש בדירה ממוצעת במיקום ממוצע. עד 1983 מדדה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב (BLS) את המדד הנ"ל בהתאם לנתוני מחירי הבתים בבעלות הדיירים. החל משנה זו חושב המדד על בסיס מחירי השכרת בתים ברחבי ארה"ב, על פי חוזי השכירות שחודשו מעת לעת. ההנחה מאחורי שינוי השיטה הינה שמחירי השכירות מייצגים בצורה נאמנה את שווי השימוש ביחידת דיור בכל מקום במדינה, תוך שהם משקללים במחיר את נתוני הדירה, מיקומה ועלות המימון של הבעלים. יתרה מכך, הסוקרים מניחים ששינויים במחירי הבתים יתורגמו בצורה ליניארית למחירי השכירות.

אלא שמשהו השתבש בדרך. על פי המאמר המצורף, היחס בין מחירי בתים בבעלות למחירי השכירות עלה מ-19 בשנת 1983 ל-32 בשנת 2006. כתוצאה מכך, החל משנת 1999 נוצר פער משמעותי בין האינפלציה בפועל, אותה הרגיש האזרח, לאינפלציה ה"רשמית" של כ-2%-3% בשנה. האינפלציה "הרשמית" הנמוכה, אפשרה ל'פד' בראשות גרינספאן להוריד את הריבית לרמה נמוכה של 1% בלבד, ואף להותירה כך תקופה ארוכה. גם כשהועלתה הריבית לרמה גבוהה יותר, עדיין נותרה הריבית הריאלית שלילית או אפסית לכל היותר. עובדה זו, לצד הקלות במתן משכנתאות ע"י המערכת הפיננסית, יצרו נזילות עצומה בשוק הדיור, שתורגמה לעלייה מתמשכת במחירי הבתים ויצירת בועת הנדל"ן הנוכחית.

הגרף המצורף, מציג את הפער שנפער בין האינפלציה ה"רשמית" לזו בפועל, עקב הפער בשיטת המדידה.

בשנים האחרונות גם הלמ"ס בישראל החלה לבסס את מדידת מחירי הדיור באותה השיטה (בהתאם למחירי השכירות), וזאת למרות השיעור הגבוה של דירות בבעלות הדיירים. לפי נתוני הלמ"ס ניתן לראות שגם בישראל התפתחו פערים בין נתוני האינפלציה ה"רשמיים" לאלו אשר חווה האזרח. לדוגמא, החל משנת 2003 נפתח פער מצטבר של כ-11% בין מדד הדיור, אשר מהווה 21% ממדד המחירים לצרכן, למחירי הדירות בבעלות הדיירים. עקב התיסוף המתמשך של הדולר, ירדו מחירי השכירות בכ-2% במהלך 2003-2008, בעוד שמחירי הדירות בבעלות עלו ב-13.9%. עובדה זו יצרה הפרש של 2.5% בין האינפלציה המצטברת שחווה הצרכן שמתכנן רכישת דירה לבין האינפלציה ה"הרשמית".

ניתן לראות שהנתונים הכלכליים ה"רשמיים" משנים את תפיסת המציאות של האזרחים לרבות המתוחכמים והבקיאים שבהם, דוגמת נגיד הבנק המרכזי וראשי המערכת הבנקאית בארה"ב. הכרת אופן המדידה והשימוש בנתונים הינו מהותי לפיענוח המציאות הכלכלית השוררת דה-פקטו לשם קבלת החלטות מיטבית.

–

כל האמור לעיל מהווה את דעתי האישית בלבד אשר עשויה להתברר כשגויה ואין בדברי משום המלצה כלשהי. כל העושה שימוש בדעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד. כל המבקש להשקיע מומלץ שיקבל ייעוץ השקעות אישי המותאם לפרופיל הסיכון שלו