כלכלוג

שוק הנדל"ן מספק כותרות רבות בכל השווקים. בשנתיים האחרונות שוק הנדל"ן במספר מדינות מציג ביצועים מדהימים, אשר הצליחו לשכנע משקיעים רבים שזהו שוק חסין ירידות. בין השווקים הללו ניתן למנות את ישראל, קנדה, אוסטרליה, סין וכו'. תמיד ישנם אלו שיצעקו שמתפתחת בועת נכסים, אולם מחירים גבוהים אינם מעידים על בועה. כמובן שהם גם אינם חסינים מפני ירידות, ואפילו ירידות חדות.

גרף מעניין מן האתר Irvine Housing Blog מציג את התפתחות הסנטימנט בשוק הנדל"ן. בהתאם גרף זה, שוק הנדל"ן האמריקני, אשר נמצא מזה 5 שנים מעבר לשיא, מצוי במגמת ירידה, אשר טרם הסתיימה. להערכת סוחרים, שוק הנדל"ן בארה"ב עשה רק מחצית מן הדרך, ואנו צפויים לגל ירידות נוסף באותו סדר גודל בשנים הקרובות.

בהתאם לגרף, אנו נמצאים בשיא, או קרוב לשיא. בשלב זה, אנשים רוכשים נדל"ן כהשקעה ספקולטיבית, מתוך הערכה שרווחי ההון על יתקיימו בכל מצב. בנוסף, משקיעים מעריכים שיוכלו להשכיר תמיד את הנכס שרכשו, ובכך לממן את המשכנתא שנלקחה לשם כך.

בשונה מן הערכות המקובלות, ירידות בשוק נדל"ן אינן נגרמות עקב העלאת ריבית. בתקופות של עליית ריבית משמעותית, מתקיימת עליית מחירים ואלמנטים אינפלציוניים נוספים (עלייה בביקושים), דבר שמאפשר למוכרים למכור את הנכסים בלא להוריד משמעותית מן המחיר המבוקש. מאידך, דווקא בתקופות של מיתון, והורדת ריבית, הביקושים צונחים והאבטלה עולה. דווקא אז, חלק מן המוכרים הינם על סף פשיטת רגל, ולכן מחוייבים למכור את הנכס במחיר נמוך משמעותית מן הנהוג בתקופה זו.

לאלו שמתעניינים בשוק הנדל"ן, הבלוג שלעיל מספק תובנות מעניינות על התחום, והפסיכולוגיה המניעה אותו. תהנו….

נתוני השבוע האחרון מזירת המאקרו האמריקנית מהווים ככל הנראה את החותמת הסופית המאשרת את המיתון הבלתי נמנע. הויכוח המתמשך לגבי האפשרות של תרחיש "W" או "V" הוכרע מן הסתם. כחלק מן השפל הגדול 2.0, אנו חווים סידרה חוזרת ונשנית של תקופות מיתון, הנובעות ממהלך טבעי של השוק, בהן הוא מצמצם רמות מינוף בלתי סבירות ושוחק את עודף הנכסים הקיים.

ביום חמישי התפרסמו נתוני היצרנים, ובהם מדד המחירים ליצרן, שיעור ניצולת ההון המושקע ביצור ומדדי הפעילות הכלכלית בפילדלפיה וניו-יורק. שיעור הניצולת ממשיך להתבסס ברמות הנמוכות (74% בלבד), ומעיד על עודף יכולת היצור אשר קיימת במשק. זאת ועוד, במהלך ההתאוששות הגדילו חברות בארה"ב ובעולם את יכולת היצור שלהן, כך שהלחצים הדיפלציוניים, במידה של מיתון חוזר, צפויים להיות משמעותיים מאוד. מדד המחירים ליצרן, אשר ירד ב-0.5% מאשר סברה זו. זאת ועוד, הפעילות הכלכלית באיזור פילדלפיה וניו-יורק היתה נמוכה מן התחזיות, כך שאנו לפני תקופה אתגרית, בלשון המעטה, עבור הסקטור היצרני בארה"ב. מעניין לציין, שלאחר למעלה מעשור, ובו שתי תקופות מיתון, ומהלכי צמצום מלאים, עדיין רמת היצור בארה"ב נמצאת עדיין ברמתה משנת 2000 בלבד.

ביום שישי התפרסם מדד האינדיקטורים המובילים של ECRI. מצורף הגרף המסכם את האינדיקטורים המובילים בכלכלה האמריקנית מאז שנות ה-60 במאה ה-20. המדד בגרף מאשש את חזרתו של המשק למיתון, כפי שקרה בתחילת שנות ה-80. אלא שהפעם, האינדיקטורים המובילים אינם מאותתים על קירבה לתחתית כלשהי, ואנו בשלב הראשוני של התפתחות מיתון עמוק ומשמעותי.

מצורף קישור למאמר מעניין של בית ההשקעות Bronson Capital Markets Research.

במאמר ניתוח מחזור העסקים של בית ההשקעות בראשות Robert Bronson. האחרון ידוע בגישתו הדובית לכלכלה האמריקנית והעולמית, כאשר כבר לפני 12 שנה חזה את תקופות המיתון שחווינו בתחילת המאה הנוכחית. לטענתו אנו במגמה ראשית דובית, כחלק מסיום מחזור העסקים הגדול. מגמה זו, אשר הינה שפל גדול כהגדרתו, מורכבת מ-4 תקופות מיתון, כאשר השתיים הראשונות חווינו בעשור שהסתיים.

על פי ברונסון, הכלכלה לא מציגה כל התאוששות ריאלית משמעותית, ובפרט הצמיחה בארה"ב הינה מינורית (בנטרול הוצאות הממשל, הגירעון המסחרי והשינויים במלאי), עד כדי לא קיימת. לטענתו הפרמטר המרכזי שמעיד על חוזק הכלכלה הוא שוק העבודה. מצורף גרף של שוק העבודה בארה"ב מאז תחילת המיתון האחרון בסוף 2007.

כפי שניתן לראות, המשק האמריקני מאבד משרות מזה למעלה משנתיים. למרות צמצום קצב אובדן המשרות, הרי שכמעט בשום חודש לא ייצר המשק משרות חדשות. יתרה מכך, כתוצאה מן הגידול באוכלוסיה, על המשק לייצר כ-150 א' משרות מידי חודש רק בכדי לשמור על שיעור תעסוקה קבוע. כפי שניתן לראות, מגמת שיעור התסוקה, הינה הקו בעל השיפוע היורד. מגמה זו איננה מציגה כל שינוי, והיא המדד העיקרי להמשך התדרדרות הצרכנים והכלכלה בכלל.

בנוסף, בעבודה מציג ברונסון את גרף תביעות האבטלה השבועיות החדשות. גם כאן, למרות הירידה הזמנית לרמה של 420 א' תביעות חדשות, חל שינוי מגמה ומזה 10 שבועות קיימת עליה במספר התביעות החדשות. לטענתו, אנו על סף התדרדרות נוספת לתקופת מיתון, אשר צפויה להיות עמוקה ומשמעותית יותר מזו שב-2008.

למרות השיפור בנתוני שוק העבודה בישראל וברחבי העולם, נראה שלא צפויה עליה בשכר העבודה בחודשים הקרובים. אמנם ההתאוששות ניכרת היטב במחירי הנכסים לסוגיהם, המגזר העסקי מציג התרחבות עקבית ושיעור האבטלה אף ירד בישראל (7.4% ברבעון ה-4 של 2009) ובמרבית מדינות העולם, עדיין ישנן סיבות משמעותיות, אשר לוחצות את שכר העובדים כלפי מטה:

1. עודף אמצעי יצור - שיעור התפוסה של אמצעי היצור בארה"ב עומד על כ-72% בלבד, הרבה פחות מן הרמה "הנורמלית" של טרום המשבר. רמה נמוכה זו, לוחצת על היצרנים לקבל עבודה במחירי הולכים ויורדים, ובלבד שיכסו את עלויות ההפעלה של קו היצור, בעוד היצרנים מצידם לוחצים על שכר העובדים. דוגמא טובה הינה תעשיית הרכב, אשר איבדה שליש מן הביקוש למוצריה, דבר שכאמור פגע בשכר העובדים. מצב דומה קיים בכל המדינות המפותחות, וכן אצל רבים מן היצרנים במדינות המתפתחות.

2. עודף נדל"ן - משבר הנדל"ן הגלובלי יצר עודף היצע של נכסי נדל"ן בארה"ב ובאירופה, אשר גורם לירידה בהתחלות הבניה, פיטורים מתמשכים בתעשייה וירידה בשכר העובדים הנותרים.

3. חדשנות טכנולוגית - העברת פעולות רבות לביצוע באמצעות האינטרנט גורמת לצמצום הצורך בכוח עבודה, ובכך לוחצת על שכר העובדים הקיימים. הדוגמאות הקלאסיות הינן פעילות הבנקים, הברוקרים וחברות התיירות השונות, אשר העבירו חלק ניכר מאוד מפעילותן לרשת, דבר שצמצם את גיוסי העובדים שלהן.

4. עליה בגיל הפרישה - מגמה זו אמנם מסייעת לאיזון של קרנות הפנסיה השונות, אולם מאידך מגדילה את סך העובדים המתמודדים על המשרות הקיימות במשק. בנוסף, פנסיונרים, אשר נפגעו במשבר הכלכלי האחרון נאלצים לשוב לשוק העבודה בכדי להשלים את ההכנסה שקוצצה בגל הירידות הגלובלי.

5. הגרעונות בתקציבי המדינות והרשויות - עקב המשבר מדינות רבות הגדילו את הגירעון במידה משמעותית. בנוסף, תקבולי המסים נפלו בצורה חדה, בעיקר ברשויות המקומיות ברחבי ארה"ב ואירופה, דבר שהביא גם אותן לגרעונות עצומים עד כדי פשיטת רגל. תוכניות ההבראה השונות יחייבו פיטורי אלפי עובדים ברחבי העולם, דבר שככל הנראה יוסיף ללחץ על שכר העבודה.

לסיכום, הירידה בשיעור האבטלה עדיין לא הביאה את המשקים השונים לכדי "תעסוקה מלאה". המעסיקים יכולים לקלוט עוד עובדים בשכר נמוך במקום לשלם שעות נוספות יקרות או לחלופין להעלות את שכר העובדים הקיימים. מגמה זו צפויה להמשך עוד זמן רב, דבר שככל הנראה ימנע לחצים אינפלציונים מכיוון זה. זאת ועוד, ירידת השכר צפויה להביא להוזלת מחירי המוצרים (בכדי להגדיל את הביקוש), דבר שמצידו יחזק עוד יותר את המגמה הדיפלציונית.

כל העיתונים והכלכלנים חוזים התאוששות באופק. התמ"ג בארה"ב זינק לרבעון הרביעי בלמעלה מ-5%, וישראל אף סיימה את 2009 עם צמיחה חיובית קלה.

האופטימים מבין החזאים מזהים את האות "V" כתרחיש הרלוונטי לתיאור השיפור הכלכלי גם בחודשים הבאים.
האופטימיים למחצה מנסים למצוא את התרחיש הכלכלי העתידי בסימן שורש ריבועי, תוך שהם טענים שלאחר הצניחה והראלי חזרה, אנו צפויים לתקופה ממושכת של דשדוש, עד שנשוב למלא את המצברים ונמשיך קדימה לצמיחה ברת-קיימא.
הפאסימיים ביותר מדברים על אפשרות לתבנית מסוג "W", בה השוק יצנח בחזרה לאותה רמת תמיכה (איזור 666 במדד S&P500), ולאחר מיתון נוסף וזמני נזנק לעתיד חדש.

ברצוני להציג אפשרות רביעית, קיצונית מכל אלו שלעיל, בה השוק צפוי לצנוח הרבה מעבר לתחתית הזמנית שהושגה לפני שנה, ובכך לייצר תבנית דמויית "Y".

הסיבות למשבר מסוג זה הן:
1. יותר מידי חוב - כל הגורמים הכלכליים במדינות המפותחות המשתתפים במשחק הכלכלי עמוסים לעייפה בחובות, שטרם היו כמותם בהסטוריה האנושית. הצרכנים, החברות, הבנקים והמדינות ממונפים לדעת, כך שכל זעזוע יכול להביא לתגובת שרשרת של פשיטות רגל, מחיקת חובות וחוזר חלילה.

2. השקעות גרועות - רבות מן ההשקעות בשנים האחרונות, לרבות חלק ניכר מתוכניות התמריצים בארה"ב, ביפאן ובסין הינן בעלות ערך כלכלי נמוך, כאשר התזרים שהן מייצרות מכסה בקושי, אם בכלל, את החזרי החוב שנלקח למימושן. הכדאיות של השקעות אלו הינה גבולית לכל היותר, גם בתקופה של ריביות אולטרה נמוכות, כפי ששוררות כיום במדינות המערב.

3. עליה בשיעורי הריבית - רמות הריבית הקיימות היום, אינן יכולות לרדת כמעט, עקב קרבתן ל-0% (ריבית שלילית אפשרית, אך לא סבירה), ולכן הכיוון של הריביות בעתיד הנראה לעין הוא מעלה בלבד. עליית הריבית תייקר מאוד את גלגול החובות האסטרונומיים, ובמקרים מסויימים אף תביא לחדלות פירעון של הלוואות ספקולטיביות. ממשלות המערב מסתמכות מאוד על גיוס חוב לטווח קצר, לצורך מימון הגרעונות העצומים. דבר זה יפוך יקר מאוד במידת ושיעורי הריבית יעלו.

4. המשך הירידות בשווקי הנדל"ן - מבנה המחירים בשנתיים האחרונות בשווקי הנדל"ן המסחרי ולמגורים בארה"ב ובאירופה מראה שגל הירידות טרם הסתיים. הגל הבא של הירידות יכלול ירידה חדה במחירי הנדל"ן המסחרי, לצד משבר משכנתאות בהלוואות הגדולות והאיכותיות יותר - הלוואות מסוג ALT-A. ירידות אלו יחייבו גל נוסף של מחיקות במערכת הפיננסית, דבר שהבנקים הגדולים ניסו להמנע ממנו לאורך השנה האחרונה.

5. משבר חוב של רשויות בתוך ארה"ב - הירידה בהכנסות ממיסים הביאה רשויות רבות בתוך ארה"ב (מדינות, מחוזות וערים) לגרעונות ענק, אשר הממשל הפדרלי לא יוכל לכסות. בנוסף למשבר האג"ח שיווצר, הרי שהרשויות הללו יאלצו לצמצם את הסגל העומד לרשותן לצד פגישה בשירותים ובפנסיות של האזרחים.

6. עליה בשיעור האבטלה - כל התדרדרות קלה במצב הכלכלי, תביא לפשיטת רגל של גופים אשר ממונפים יתר על המידה, ובכך לפיטורי עובדיהם. שיעור האבטלה U6 (הכולל את כל העובדים בחלקי משרה ושהיו רוצים לעבוד משרה מלאה) צפוי להגיע לשיא הגבוה מזה בשפל הגדול הקודם.

לסיכום, למשבר החוב הגלובלי הקיים, אין פיתרון קסם בדמות תוכניות תמריצים גדולות ככל שיהיו, או הדפסת כסף. רק מחיקת חובות והערכות מחודשת של הכלכלה והחברה תוכל להביא ליצירת בסיס לצמיחה כלכלית יציבה.

Barry Ritholtz הציג היום אינדיקטור חדש ומעניין למצב הכלכלה האמריקנית.

האינדיקטור מוצג ע"י הבנק המרכזי של איזור שיקגו, וקרוי Chicago Fed's National Activity Index, ובקיצור CFNAI. האינדקס משקלל רשימה של 85 פרמטרים כלכליים מרחבי ארה"ב, ובכך מציג תמונה מהימנה של מצב הכלכלה הגדולה בעולם. מצורף גרף של האינדיקטור מאז שנת 1967, וכן ממוצע נע של 3 החודשים האחרונים שלו.

כאמור, קריאה חיובית של האינדקס מציגה צמיחה מעל הממוצע, בעוד קריאה שלילית מציגה צמיחה מתחת לממוצע. בנוסף, קריאה מתחת למינוס 0.7 מעידה שהמשק האמריקני נכנס למיתון, בעוד ששתי קריאות מעל פלוס 0.7 מעידות על לחצים אינפלציוניים.

על פי הגרף המצורף, ניתן לראות שמאז חודש ספטמבר האינדקס נע בטווח מינוס 0.5 עד מינוס 0.8, דבר שמעיד שהכלכלה האמריקנית עדיין לא החלימה מן המשבר. נתון זה הינו חשוב, בייחוד על רקע נתון התמ"ג המדהים שפורסם היום, ממנו עלה שהתמ"ג בארה"ב צמח ב-5.7% ברבעון הרביעי (בקצב שנתי). מעניין יהיה לעקוב אחר האינדקס הנ"ל ככל ששנת 2010תתפתח…

העמותה The Concord Coalition קבעה לעצמה יעד לחנך את הציבור האמריקני בכל המשמעויות התקציביות-כלכליות של כל הפעילויות של הממשל והקונגרס. העמותה שהוקמה ע"י סנאטורים לשעבר מציגה פרשנות כלכלית לכל החוקים והיוזמות בגבעת הקאפיטול בכדי שהאזרח הקטן יבין בצורה בלתי אמצעית את השימוש שנעשה בכספי המיסים שלו.


השבוע הציגה העמותה את הפרשנות לנתוני התקציב כפי שמסתמנים לאורך 2009. בשונה מהנחות היסוד של הקונגרס, העמותה התבססה על נתונים הסטוריים, המשך הלחימה בעירק ואפגניסטן והנחות סבירות לגבי אי-ביטול הקלות במיסים בשנים הקרובות (לאור עומק המיתון). בהתאם לכך, מצורף גרף המציג את התפתחות הגירעון של הממשל בעשור הקרוב. כפי שמסתמן, הגירעון עד 2019 יגיע למעלה מ-14 טריליון דולר, כ-100%!!! יותר ממה שמציגים הממשל והקונגרס.

השבוע פרסמה הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני המשק לרבעון השני, כאשר מהם עולה שהמשק צמח ב-0.25% (1% בחישוב שנתי) לעומת הרבעון הקודם. הכותרות בעיתונים זעקו: "צמיחה!!!", "סוף המיתון", "נגמר המשבר"… ואכן בהתאם להגדרות המתמטיות היבשות, גם עליה מינורית שכזו נחשבת לצמיחה.


אלא, שיש לקחת נתונים שכאלה בערבון מוגבל מאוד…


ראשית, אמנם המשק התאושש קלות, אולם הצמיחה לנפש, שהיא היא המדד החשוב ביותר לצמיחה כלכלית במדינות בהן שיעור הילודה גבוה, נותרה שלילית (ירידה של למעלה מ-2% לנפש בחישוב שנתי). נתון זה מראה שהאזרח הפרטי עדיין חש התכווצות בכלכלה, וזאת עקב הירידה בשכר הריאלי והעלייה בשיעור האבטלה. האזרח מצידו מצמצם את הצריכה שלו, דבר שגורם להתכווצות נוספת בכלכלה, ומעקב את היציאה של המשק מן המשבר.


שנית, נבירה בנתונים של הלמ"ס מראה שהמגזר העסקי עדיין לא מאמין בצמיחה ובתיאוריית ההתאוששות. היבוא ממשיך לרדת, וגם היצוא שחזר לעלות, עשה זאת במינון נמוך. העסקים נמנעים מהשקעות קפיטליות, והרחבת הביקוש לעובדים, דבר שיוצר ואקום במשק. אל הואקום הנ"ל, נכנסה הממשלה באמצעות הגדלת הביקושים והרחבת הגירעון בצורה משמעותית, ובכך בעצם יצרה צמיחה מלאכותית. כל זמן שהעסקים לא יצטרפו לטרנד הצמיחה, הרי שהמשבר עדיין פה.


לבסוף, מסתבר שבמהלך תקופות המיתון הקודמות בארה"ב היו רבעונים של צמיחה חיובית. נתונים אלו, לא שינו את המגמה של התכווצות המשק וירידה בביקושים, אלא היוו תיקון זמני שנבע מפעילות הממשל והשלמת מלאים אצל חלק מן העסקים.


בנוסף מאמר במגאזין The Wall Street Journal עוסק באופן בו נקבע תום המיתון. בשונה מישראל, הגוף האחראי לקביעת סיום המיתון, בוחן נתונים נוספים מעבר לגידול בתמ"ג, בכדי לקבוע את תום המשבר. נתונים אלו כוללים את השינוי בהכנסה הפרטית, בתעסוקה, ביצור התעשייתי ובמכירות הסיטונאיות והקמעונאיות. נתונים אלו הראו חולשה משמעותית בתקופה הנדונה, ולכן יש להיזהר בהכרזות על תום המשבר.

1. הנשיא הגרוע בהסטוריה - Doug Casey מסביר את כל הטעויות שביצע הנשיא בוש ג'וניור, בתחומי החקיקה, מדיניות חוץ וכו', בכדי להוות מתמודד ראוי לתואר "הנשיא הגרוע בהסטוריה האמריקנית". מעניין…

2. סוף הדיפלציה - לא רק שהמיתון הסתיים בחודש שעבר, מסתבר שגם תקופת הדיפלציה באירופה וארה"ב הסתיימה. Stefan Karlsson מסביר את הנושא, ומעריך שהאינפלציה בארה"ב תגיע לכ-4% ב-12 החודשים הקרובים. דרך אגב, בהתאם ללוגיקה שלו, בישראל האינפלציה צפויה להגיע לרמות גבוהות יותר בתקופה הקרובה.