כלכלוג

המגאזין The Economist פירסם מכשיר מדהים להשוואת מחירי הדיור בין מדינות ולאורך זמן.

הכלי המדובר, מבוסס על מידע סטטיסטי, אשר נאסף ע"י חברת הדירוג S&P החל משנת 1976 וב-20 מדינות מפותחות. הכלי מאפשר השוואה בין מחירי דיור במדינות שונות, בתקופות שונות. בנוסף ניתן לבחון את השינוי במחירי הדיור ביחס לשינוי בהכנסה הממוצעת, ובכך לראות תקופות בהן המחירים יקרים מידי, או זולים מידי.

שווה ללחוץ על הקישור…

מצורף גרף מחירי הדיור מתואמי אינפלציה בארה"ב מאז 1890. המחירים מתבססים על מדד קייס-שילר למחירי הדירות ב-20 הערים הגדולות במדינה.

מספר נקודות חשובות מן הגרף:
1. מחירי הדיור תמיד תמיד חוזרים לנורמה, כלומר למחיר הבית מנוכה אינפלציה. גם בישראל מגמה זו של התכנסות לנורמה צפויה להתממש, כאשר חלק ניכר מן העליות האחרונות בשוק הנדל"ן הינן הצמדה למדד המחירים לצרכן.
2. ההתאוששות מן החודשים האחרונים בשוק הדיור האמריקני הינה זמנית בלבד. חלק יסבירו שההתאוששות במחירי הנדל"ן נובעת מתוכניות התמריצים של הממשל. ההסבר הסביר יותר, הינו שמחירי הדירות, כמו כל נכס פיננסי אחר, אינם צונחים בקו ישר, אלא בצורת שיני מסור, עם תיקונים לאורך הדרך. בכל מקרה, התיקון האחרון הוא זמני, והמחירי צפויים לרדת עוד למעלה מ-40% (מתואם אינפלציה) עד שיגיעו לנורמה. בהתאם לכך, ההזדמנויות בשוק הנדל"ן האמריקני בשלב זה הינן ספורות בלבד.
3. על פי רוב, כאשר מחירי מוצר פיננסי חוזרים לנורמה, הם אינם נעצרים בקו המגמה, אלא ממשיכים לנוע מעבר לנורמה עוד זמן מה. משמעות העניין היא, שהמחירים ירדו הרבה יותר מ-40% אשר מופיעים בגרף, ולהערכתי ירדו אף למעלה מ-50%.

כתבה מן העיתון האוסטרלי Heraldsun מצטטת את המשקיע Jeremy Grantham מבית ההשקעות GMO, אשר קובע ששוק הדיור האוסטרלי מציג מאפיינים של בועה.

על פי גרנתהם, הפרמטר לקביעת הערך הכלכלי של בית מגורים הינו היחס בין מחיר הבית להכנסה השנתית של משפחה. יחס סביר הינו כאשר מחיר הדירה עומד על פי 3.5 מסך ההכנסה השנתית המשפחתית. כאשר המחירים מתנפחים לממדי בועה, היחס שלעיל מגיע עד כדי פי 7.

בישראל השכר הממוצע למשפחה בה שני ההורים עובדים עומדת על כ-17 א' ש"ח ברוטו בחודש. בהתאם לכך, מחיר דירה אמור להיות בטווח של 700-1200 א' ש"ח, בכדי שהמחירים בשוק הדיור יחשבו הגיוניים. עפ"י הלמ"ס מחיר דירה ממוצעת ברבעון 1 של 2010 הינו 957 א' ש"ח, כלומר, עדיין לא התפתחה בועה בשוק הנדל"ן המקומי.

שוק הדיור, שפורסמו השבוע בארה"ב, מציגים את המשך יציאת האוויר מבועת הנדל"ן שהתפתחה בעשור האחרון. אלא, שלמהלך כלכלי שכזה ישנה השפעה על דפוסי ההתנהגות של האזרח האמריקני, ובהמשך על המאפיינים ארוכי הטווח של החברה והכלכלה:


ניידות אוכלוסיה


כלכלת ארה"ב ידועה במוביליות הרבה של תושביה, אשר מוכנים לשנות את מדינת מגוריהם בעבור משרה מפתה. אמנם בתקופות מיתון קיימת ירידה בניידות עובדים בין ערים ומדינות, ועיקר התנועה היא לאזורים שנפגעו הכי פחות מן המיתון. אלא שכמו שכבר הבנו, המשבר הנוכחי איננו עוד משבר מחזורי: נתונים שפורסמו השבוע ע"י הלשכה לסטטיסטיקה (Census Bureau) מראים, שאחוז האזרחים ששינו מגורים במהלך השנה ירד לשפל של למעלה מ-40 שנה:

• המשבר פגע בכל המדינות והסקטורים במידה דומה, ולכן אין תנועת עובדים לשם חיפוש עבודה.
• אחד מכל חמישה אזרחים בארה"ב הינו "אסיר" בביתו. הירידה במחירי הבתים, הורידה את ערכם אל מתחת לערך המשכנתא. אזרחים שאין בידם כסף לסלק את החוב, נותרים ללא יכולת למכור את הבית ולהתחיל מחדש במקום אחר.
• שיעור הבתים בבעלות הדיירים עלה לאורך העשור עם התנפחות ה"בועה". שיעור הניידות של בעלי נכסים אלו נמוך מזה של אלו הגרים בשכירות. כיום, אזרחים רבים מעדיפים שלא למכור הנכסים, מתוך הערכה שהמחירים קרובים לתחתית, ובעתיד הקרוב יזכו למחירים טובים יותר.

חזרה למשפחתיות


מרבית הצעירים בארה"ב נוהגים לעזוב בבגרותם את בית הוריהם לצורך לימודים ובהמשך חיפוש תעסוקה במטרופולין הגדולים. עם התבססותם, הם נוטים שלא לחזור ולגור באזור הולדתם, ומקימים את משפחתם בקרבת מקור התעסוקה. אלא שהמשבר הנוכחי גרם לרבים מהם להיזכר בשורשיהם, ולשנות את נוהגם הקודם:

• אזרחים רבים חוזרים לערי הולדתם בחיפוש אחר מקום עבודה. הם מניחים שההיכרות המוקדמת שלהם עם התושבים תאפשר להם להשיג משרה מסוג כלשהו.

• אזרחים שחזרו לערי הולדתם מעדיפים לגור עם משפחתם, ובכך לחסוך עלויות של ניהול משק בית נוסף.

• צעירים, אשר מסיימים את לימודי התיכון והקולג', ממשיכים לגור עם הוריהם, הרבה מעבר לגיל שהיה מקובל עד כה.

• שיעור הגירושים ירד בצורה דרמטית. חוסר היכולת לממש נכסים, לצד החששות התעסוקתיים ועלויות הגירושים, הביאו לכך שזוגות רבים מעדיפים להמשיך "לישון עם האויב".

מגמות אלו ילכו ויעמיקו ככל שימשך המשבר ומחירי הנדל"ן יוסיפו לרדת. באופן אירוני, דווקא ניסיונות הממשל לעזור לבעלי הבתים, גורמים לחיזוק מגמות אלו. בעלי בתים שמקבלים דחייה בתשלומי המשכנתא, או מצפים לשיפור בשוק הדיור עקב הסיוע הממשלתי, נותרים "אסירים" בביתם, וכך נוצרת תנועת עובדים דלילה בלבד לאזורים שבהם הכלכלה חוזרת לאט לפעילות תקינה. רק במידה ושוק הנדל"ן יגיע לתחתית, תשוב הניידות שאפיינה את הכלכלה בארה"ב, אם כי לא באינטנסיביות שהייתה נהוגה בעבר.


מקורות:


U.S. Migration Falls Sharply , The Wall Street Journal


Slump Creates Lack of Mobility for Americans , The New York Times


–

כל האמור לעיל מהווה את דעתי האישית בלבד אשר עשויה להתברר כשגויה ואין בדברי משום המלצה כלשהי. כל העושה שימוש בדעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד. כל המבקש להשקיע מומלץ שיקבל ייעוץ השקעות אישי המותאם לפרופיל הסיכון שלו.

עד מתי תוכל ספרד להיאנק תחת המיתון הכבד אליו נפלה ללא יכולת מוניטארית עצמאית?
ככל הנראה המצב בספרד הינו הקשה ביותר מבין כל מדינות גוש האירו. המדינה מציגה את כל המאפיינים של ארה"ב בזמן המשבר הגדול של המאה הקודמת, ועדיין אין אור בקצה המנהרה:
שיעור האבטלה בספרד הגיע החודש ל-15.5% מסך כוח העבודה. שיעור אבטלה זה הוא הגבוה ביותר בכל אירופה והתחזית לסוף שנה עומדת על כ-20%. בעוד שבעבר המובטלים היו בעיקר מהגרים חסרי מקצוע מיבשת אפריקה הרי שכיום אלו אזרחים מן השורה, בעלי מקצועות חופשיים וצווארון כחול, אשר איבדו את מקום עבודתם והם משתרכים בתורי האוכל של בתי התמחוי.
שיעור האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים הינו שלילי, לראשונה מאז שנות ה-60. קצב ירידת המחירים בספרד, המהיר מכל מדינות הגוש, מקיים את כל התנאים של "ספירלת המוות הדיפלציונית", ומאיים על כל המרקם החברתי במדינה.
שוק הדיור, אשר פרח בעשור האחרון, בייחוד במדריד, ברצלונה וערי הנופש, קרס כמו שווקים דומים בארה"ב ובריטניה. מכירות בתים והתחלות בניה צנחו ב-2008 ב-38% ו-41% בהתאמה מול הנתון המקביל אשתקד. שיעור העיקולים הגיע לשיא כל הזמנים, ומלאי הבתים למכירה עומד מעל מיליון יחידות.
שוק המשכנתאות קפא עם התרסקות שוק הדיור. כמות המשכנתאות ירדה ב-51% מול שנה קודמת עקב חששם של האזרחים לקחת חוב נוסף במקביל לעליה בחוסר הביטחון התעסוקתי. סיבה נוספת הינה העלייה בריבית על המשכנתאות. בניגוד לירידת הריבית בגוש האירו, הרי שריבית המשכנתאות בספרד עלתה לרמה של 5.64% עקב חששם של הבנקים להלוות לאזרחים וכן התייקרות המקורות של חלק מהם.
חלק מן המערכת הבנקאית על סף קריסה. חלק מן הבנקים הלוו כספים רבים לפעילות בדרום אמריקה, ואחרים מימנו את התפתחות בועת הדיור בספרד. עם הקריסה של שווקים אלו, חלקם איבדו את כל מקורות האשראי והנזילות שלהם ואף רשמו הפסדים עתק. בשונה מן המתרחש בארה"ב ובריטניה, הרי שהממשלה בספרד הודיעה שלא תתמוך במערכת הבנקאית מעבר לכספים שהוקצו להבטחת הפיקדונות של האזרחים. סך כסף לצורך ביטוח זה עומד על כ-7 מיליארד אירו, סכום הנמוך מן הנדרש במידה ותתרחש התמוטטות של בנק משמעותי.

במהלך 2008 הודיעה הממשלה על תוכנית תמריצים בסך 120 מיליארד אירו, אולם נראה שהשפעתה הינה מינורית אל מול הצונאמי הכלכלי שמטביע את ספרד. הבנק המרכזי של אירופה הזרים הלוואות ענק למערכת הבנקאית הקורסת, אולם נראה שגם כאן, ההצלחה הינה זמנית, והחולה עדיין אינו נושם בכוחות עצמו.

לאור נתונים קשים אלו נראה שמצבה של ספרד הינו אבן בוחן ליכולת האיחוד לתמוך בחברותיו ובכך לשמור על אחדותו. הורדות הריבית של הבנק המרכזי באירופה היו משמעותיות, אולם ככל הנראה איטיות ומעטות מידי אל מול הצרכים של ספרד. עיקשותו של טרישה, שלא להוריד את הריבית ל-0%, כפי שעשו עמיתיו ברחבי העולם, הותירה את האירו חזק מידי, ובכך פגעה אנושות ביכולת היצוא והתחרות של התעשייה המקומית בכלל, ובספרד בפרט.

לאחרונה מתרבים הקולות לעזיבה של ספרד את האיחוד, או לפחות להפר את האחדות המוניטארית באמצעות חזרה למטבע המקומי – הפזטה. עצמאות מוניטארית תאפשר לבנק המרכזי של ספרד לפחת בחדות את המטבע המקומי ובכך לשפר דרמטית את מצבה היחסי של התעשייה.

מקורות:
Spain’s Falling Prices Fuel Deflation Fears in Europe

, The New York Times, 20/4/09
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בספרד

הבנק המרכזי של ספרד

–

כל האמור לעיל מהווה את דעתי האישית בלבד אשר עשויה להתברר כשגויה ואין בדברי משום המלצה כלשהי. כל העושה שימוש בדעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד. כל המבקש להשקיע מומלץ שיקבל ייעוץ השקעות אישי המותאם לפרופיל הסיכון שלו.

שלשום פורסם מאמר בנושא From Bubble to Depression במגזין The Wall Street Journal.

בהמשך לפוסט הקודם מי הזיז את האינפלציה שלי? המאמר שלעיל מתייחס גם הוא לאופן המדידה של מדד מחירי הדיור כחלק מנתוני האינפלציה ה"רשמיים" והשפעתם על מקבלי ההחלטות הכלכליות בארה"ב – ה'פד' והאליטה הפיננסית.

ההגדרה האינטואיטיבית ל"מדד מחירי הדיור" הינה מדד המשקף ממוצע של עלות שימוש בדירה ממוצעת במיקום ממוצע. עד 1983 מדדה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב (BLS) את המדד הנ"ל בהתאם לנתוני מחירי הבתים בבעלות הדיירים. החל משנה זו חושב המדד על בסיס מחירי השכרת בתים ברחבי ארה"ב, על פי חוזי השכירות שחודשו מעת לעת. ההנחה מאחורי שינוי השיטה הינה שמחירי השכירות מייצגים בצורה נאמנה את שווי השימוש ביחידת דיור בכל מקום במדינה, תוך שהם משקללים במחיר את נתוני הדירה, מיקומה ועלות המימון של הבעלים. יתרה מכך, הסוקרים מניחים ששינויים במחירי הבתים יתורגמו בצורה ליניארית למחירי השכירות.

אלא שמשהו השתבש בדרך. על פי המאמר המצורף, היחס בין מחירי בתים בבעלות למחירי השכירות עלה מ-19 בשנת 1983 ל-32 בשנת 2006. כתוצאה מכך, החל משנת 1999 נוצר פער משמעותי בין האינפלציה בפועל, אותה הרגיש האזרח, לאינפלציה ה"רשמית" של כ-2%-3% בשנה. האינפלציה "הרשמית" הנמוכה, אפשרה ל'פד' בראשות גרינספאן להוריד את הריבית לרמה נמוכה של 1% בלבד, ואף להותירה כך תקופה ארוכה. גם כשהועלתה הריבית לרמה גבוהה יותר, עדיין נותרה הריבית הריאלית שלילית או אפסית לכל היותר. עובדה זו, לצד הקלות במתן משכנתאות ע"י המערכת הפיננסית, יצרו נזילות עצומה בשוק הדיור, שתורגמה לעלייה מתמשכת במחירי הבתים ויצירת בועת הנדל"ן הנוכחית.

הגרף המצורף, מציג את הפער שנפער בין האינפלציה ה"רשמית" לזו בפועל, עקב הפער בשיטת המדידה.

בשנים האחרונות גם הלמ"ס בישראל החלה לבסס את מדידת מחירי הדיור באותה השיטה (בהתאם למחירי השכירות), וזאת למרות השיעור הגבוה של דירות בבעלות הדיירים. לפי נתוני הלמ"ס ניתן לראות שגם בישראל התפתחו פערים בין נתוני האינפלציה ה"רשמיים" לאלו אשר חווה האזרח. לדוגמא, החל משנת 2003 נפתח פער מצטבר של כ-11% בין מדד הדיור, אשר מהווה 21% ממדד המחירים לצרכן, למחירי הדירות בבעלות הדיירים. עקב התיסוף המתמשך של הדולר, ירדו מחירי השכירות בכ-2% במהלך 2003-2008, בעוד שמחירי הדירות בבעלות עלו ב-13.9%. עובדה זו יצרה הפרש של 2.5% בין האינפלציה המצטברת שחווה הצרכן שמתכנן רכישת דירה לבין האינפלציה ה"הרשמית".

ניתן לראות שהנתונים הכלכליים ה"רשמיים" משנים את תפיסת המציאות של האזרחים לרבות המתוחכמים והבקיאים שבהם, דוגמת נגיד הבנק המרכזי וראשי המערכת הבנקאית בארה"ב. הכרת אופן המדידה והשימוש בנתונים הינו מהותי לפיענוח המציאות הכלכלית השוררת דה-פקטו לשם קבלת החלטות מיטבית.

–

כל האמור לעיל מהווה את דעתי האישית בלבד אשר עשויה להתברר כשגויה ואין בדברי משום המלצה כלשהי. כל העושה שימוש בדעתי זו עושה זאת על אחריותו בלבד. כל המבקש להשקיע מומלץ שיקבל ייעוץ השקעות אישי המותאם לפרופיל הסיכון שלו