כלכלוג

פוסט מן הבלוג של Mish Shedlock מתאר את בועת הנדל"ן שהתפתחה בסין.

בכדי למדוד האם מחירי הנדל"ן באיזור מסויים הינם מנופחים יש לבחון אותם מול 2 קריטריונים מוכרים:
1. מחיר יחידת דיור ממוצעת באיזור ביחס להכנסה המשפחתית הממוצעת ברוטו באיזור. על פי הגדרות הבנק העולמי רמת מחירים סבירה הינה כאשר נדרשות 5 שנות עבודה של משפחה לרכישת דירה.
2. היחס בין מחיר שכר הדירה למחיר יחידת הדיור. תשואה של 3% לשנה נחשבת גבולית.

ובכן, בסין המצב עבר מזמן את שלב הגדרת הבועה:
1. היחס בין מחיר דירה להכנסה המשפחתית הממוצעת הגיע ל-15!!!, כאשר בערים מסויימות היחס כבר עבר את רף 20 השנים.
2. שיעור גבוה של דירות עומדות ריקות, ללא שוכרים, ובעצם ללא מטרה להשכירן. הרוכשים קנו את הנדל"ן מטעמים ספקולטיביים בלבד.

על פי הפוסט, מסתבר שגם האשראי מתבסס על "פירמידת פונזי" מן השוק האפור, אשר כמו כל פירמידה סופה ליפול. זאת ועוד, במספר ערים כבר ניכרים סימנים על התפוצצות הבועה, כאשר המכירות של דירות צנחו עד כדי 50% מתחילת השנה.

פעילות הנדל"ן בסין מהווה בעשור האחרון כ-10% מסך התמ"ג הסיני. התפוצצות הבועה, ועימה בועת האשראי והפיננסים, צפויה להעיב משמעותית על הצמיחה המהירה שהציגה סין בשנים האחרונות.

המונח "כריות הון" (Equity Cusions) הוטבע בשנת 2005 ע"י חברת ועדת ה'פד' Susan Schmidt Bies בשיא בועת הנדל"ן בארה"ב. הגברת שמידט התכוונה במונח זה, להפרש בין מחיר השוק של בתי הצרכנים לסך החוב שנטלו כמשכנתא בכדי לממן את רכישתו.

כתוצאה מן העלייה המתמשכת במחירי הנדל"ן בעשור השנים עד 2005, נוצר הפער האמור, אשר לטענת ראשי מערכת הבנקאות והפיננסים דאז, היווה "כרית ביטחון" מפני ירידת ערך הבתים. כל זמן שערך "הכרית" נותר חיובי, מצבם של הבנקים יציב, כיוון שהנכס יכול לשמש ערבות מספקת לכיסוי המשכנתא. האזרחים האמריקנים השתמשו ב"כרית" זו, אשר הלכה והתרחבה בתחילת העשור, ככיסוי לשיגעון הצרכנות הגדול בהסטוריה האנושית.

אלא, שלאחר כל מסיבת הוללות מגיע שלב ההתפכחות הכואב. הצניחה במחירי הבתים, הפכה את "כרית ההון" שלעיל ל-הון שלילי. בהתאם לנתונים מן החודש האחרון, עבור רבע מנוטלי המשכנתאות, ערך המשכנתא גדול משווי הנכס. במרבית המקרים, ההלוואות הנ"ל אינן מסוג נון-ריקורס, והצרכנים נאלצים להמשיך ולשלם את המשכנתא. יתרה מכך, העליה באבטלה עד כדי 10% מכוח העבודה, מקטינה את יכולת ההחזר של הצרכן ומצבו נעשה קשה מאוד.

הגרפים המצורפים מ-Google Trends מציגים את המונחים Home Equity ו-Negative Equity. כמו שניתן לראות, עם התפוצצות בועת הסאבפריים ב-2006, החלה ירידה ב-Home Equity, וזאת בהקבלה אירונית לירידה בשווי "כרית ההון" שלעיל. ניתן גם לראות שכיום סך השימושים במונח Negative Equity הינו מעל כפליים מזה של Home Equity, בהקבלה למצבם של הצרכנים.

1. ההגמוניה של הדולר תימשך גם במאה ה-21 - העיתונאי Ambrose Evans-Pritchard מסביר בעיתון הבריטי הידוע Telegraph מדוע הדולר ימשיך להיות מטבע הרזרבה העיקרי גם בעשורים הבאים. המצב הנוכחי נוח ליצואניות הגדולות מאסיה, אולם גם תיסוף של מעל 30% במטבע של יפן וסין ימנע מהן התמודדות עם בועות נכסים כפי שקרה בארה"ב ובריטניה.

2. בועת הנדל"ן בקנדה - מאמר מעניין במגאזין The Tyee, אשר מסביר את מבנה שוק המשכנתאות בקנדה. מעניין לראות שאותם סמפטומים של בועה (אשראי חופשי עד 100% משווי הדירה, איגוח משכנתאות, פחת לעשרות שנים…), אשר הצטברו בארה"ב עד 2005, ניכרים כעת, והציבור ממשיך לרכוש נכסים בגיבוי ממשלתי. ההסטוריה חוזרת על עצמה…

1. שלושה מיליון בתים לא מכורים בספרד - כן, זה מלאי הבתים למכירה בספרד, בה התפוצצות בועת הנדל"ן גרמה למשבר החמור ביותר בכלכלת גוש האירו. שני פוסטים בנושא מפרטים את ההשלכות וכן את האיזורים שנפגעו ביותר.

2. שוק המניות מגלם סיכונים גבוהים מידי - מאמר ב-FT ע"י הכלכלן הראשי של בית ההשקעות Gluskin Sheff & Associates. לטעמו, שוק המניות הנוכחי יקר מידי ומגלם תחזיות אופטימיות מידי לגבי ביצועי החברות והכלכלה בשנים הקרובות. מעניין…

רצ"ב גרף המציג את התפתחות רמות החוב בעשור האחרון בארה"ב לפי סקטורים (מקור: נתוני ה'פד').



כפי שניתן להבחין, עם התפוצצות בועת הנדל"ן בסוף 2005, החל המשק בארה"ב לצמצם את רמות המינוף שלו. גם כיום נמשכת מגמת הורדת המינוף בייתר שאת, אולם ניתן להבחין במגמה מעניינת. בעוד משקי הבית, העסקים והגופים המוניציפאליים מצמצמים בחדות את המינוף ואף מגיעים לרמות חיסכון שלא היו נהוגות מזה שנים, הרי שרמת החוב הפדראלית מזנקת לשיא כל הזמנים.


הממשל וה'פד' לוקחים על עצמם חלקים גדולים מן החובות ה"רעים" שצברו הפרטים והעסקים ובעצם מגדילים את רמת הסיכון של עצמם כלווה. עד כה מימן הממשל את התהליך באמצעות הנפקת אג"ח ממשלתי, אולם כעת, כשרמת הסיכון של הממשל גבוהה מזו של עסקים, הרי שדירוג ה-AAA שלו מוטל בספק. לכאורה, הממשל באמצעות ה'פד' יכול להדפיס כסף כרצונו, אולם דבר זה לא יתקבל בברכה ע"י סין, שהיא המלווה הגדול ביותר לממשלת ארה"ב.